Pravidelné revize v bytovém domě

Všichni majitelé nemovitostí jsou dle platných právních předpisů povinni provádět kontroly vybraných zařízení. Nejde ale jen o povinnost uloženou zákonem. Pravidelné revize v bytovém domě především chrání majetek, životy a zdraví obyvatel domu. Proto má společenství vlastníků jednotek (dále SVJ) při správě bytových domů povinnost kontroly zařízení. Jejich rozsah a četnost je navíc u některých zařízení přísnější než u soukromých vlastníků. Jaké revize jsou v bytovém domě povinné a jak často musí být prováděny?

Elektrická zařízení a rozvody elektřiny

Elektrické rozvody a zařízení ve společných prostorech bytového domu podléhají revizi podle svého technického stavu. Všechna elektrická zařízení musí před uvedením do provozu projít výchozí revizí, na tu pak navazují revize pravidelné. Pokud zařízení vyhovuje současným technickým požadavkům a normám, stačí pravidelná revizní kontrola jednou za 5 let. U starších rozvodů a zařízení a také podle prostředí, vnějších vlivů a charakteru stavby jsou pak podle norem stanoveny lhůty kratší. Například v mokrém prostředí s extrémní korozní agresivitou je nutné provádět kontroly každý rok. Na staveništích nebo v prozatímních stavbách je povinnost kontroly každého půl roku.

Hromosvod

Také pro hromosvod platí povinnost pravidelných kontrol. Pravidelné revize se provádí podle toho, kdy byl hromosvod uveden do provozu a také podle charakteru objektu (u rizikových objektů jsou kontroly častější). Hromosvody instalované do 1.2.2009 mají povinnost revize jednou za 5 let. U hromosvodů instalovaných po 1.2.2009 se provádí vizuální kontrola každé 2 roky, úplná revize jednou za 4 roky. Pozor na to, že v případě rozsáhlejších rekonstrukcí bytového domu (oprava střechy, zateplení a další zásahy do stavby) je vyžadována mimořádná revize hromosvodu.

Komín a spalinové cesty

U komínů a spalinových cest stanovují právní předpisy lhůty pro pravidelné kontroly a čištění v závislosti na výkonu spotřebiče paliv (kotle nebo kamen) a druhu paliva (pevné, kapalné, plynné). U pevných a kapalných paliv hraje svou roli také topná sezóna, zda jde o celoroční nebo sezónní provoz. U kotlů s výkonem do 50 kW se provádí kontrola jednou za rok. U kotlů s výkonem nad 50 kW je povinná kontrola 2krát ročně a v ostatních případech 1krát za rok. Lhůty pro čištění se liší dle sezónnosti a druhu paliv. Nejvyšší frekvence čištění se týká pevných paliv a sezónního provozu.

Plyn a plynová zařízení

SVJ odpovídá za pravidelné kontroly a revize plynových zařízení ve společných prostorech bytového domu, tedy takových, která nejsou v osobním užívání jednotlivých členů. Jedná se o rozvody až po jednotlivé plynoměry v bytových jednotkách, společné plynové spotřebiče (kotle) nebo plynové kotelny. U plynových zařízení zákony rozlišují pravidelné kontroly a provozní revize. Kontrola plynových zařízení se provádí jednou ročně. Obsahem kontroly je přezkoušení ovladatelnosti armatur, ověření přístupu k hlavnímu uzávěru plynu, plynoměru a všem armaturám, správnosti orientačních a označovacích tabulek. Revize plynových zařízení rozlišujeme na výchozí a provozní. Výchozí revize se provádí před uvedením zařízení do provozu. Provozní revizi je potřeba provádět 1krát za 3 roky. Tou se zjišťuje těsnost spojů v plynovodní soustavě a připojených zařízení.

Kotel na tuhá paliva

Všichni majitelé kotlů na pevná paliva s příkonem 10 kW až 300 kW měli ze zákona povinnost udělat do konce roku 2016 jejich revizi. Tuto revizi je pak nutné každé tři roky opakovat. Povinnost se týká všech spalovacích zdrojů na tuhá paliva s příkonem nad 10 kW napojených na ústřední vytápění domů, tedy včetně krbových

Požární bezpečnost

V rámci požární prevence ukládá zákon SVJ povinnost pravidelných kontrol a zkoušek zařízení pro požární ochranu. Ta jsou zpravidla popsána v dokumentu požárně-bezpečnostního řešení stavby. Jednou ročně je tak potřeba kontrolovat provozuschopnost hasicích přístrojů, hydrantů, elektrické požární signalizace, nouzového osvětlení, větrání únikových cest, požárního větrání a zařízení pro odvod kouře a tepla.

Výtahy

Právní předpisy stanovují pro všechna zdvihací zařízení několik druhů kontrol. SVJ mají povinnost udržovat výtahy v bezpečném a provozuschopném stavu prostřednictvím servisních odborných firem, které provádí předepsané prohlídky a zkoušky. Zákony rozlišují provozní prohlídky, odborné prohlídky a zkoušky a inspekční prohlídky. Provozní prohlídky jsou vizuální prohlídky funkčnosti a provádí se 1krát za 14 dní. Odborné prohlídky se provádí 1krát za 2-4 měsíce podle data uvedení výtahu do provozu a jeho zařazení do příslušné kategorie v právních předpisech. Odborná zkouška se provádí 1krát za 3 roky a inspekční prohlídka 1krát za 6 let.

Tlaková zařízení

Ani nízkotlaké kotelny a tlaková zařízení (nejčastěji expanzomaty a ohřívače teplé vody) se nevyhnou pravidelným kontrolám. SVJ tak musí zajistit provádění revizí a zkoušek na všech tlakových zařízeních. Výchozí revizi před uvedením do provozu. Provozní revizi ve lhůtě 1krát ročně. Vnitřní revizi 1krát za 5 let. Po každé vnitřní revizi se provádí zkouška těsnosti. Vnitřní revizi je nutné provést také pokud bylo zařízení mimo provoz déle než dva roky, před a po rekonstrukci zařízení nebo při sezónním provozu před zahájením sezóny. Provozovatel nízkotlaké kotelny musí 1krát ročně zajistit její odbornou prohlídku.

Vedle povinností daných zákonem a potenciálního rizika pokuty, jsou revize v bytovém domě důležité pro bezpečnost a zdraví obyvatel bytového domu. Pro SVJ je pak důležité pravidelně komunikovat s jednotlivými členy také nutnost bezpečného a odpovědného chování k zařízením, která jsou umístěna v jednotlivých bytových jednotkách. Pokud dojde k pojistné události, ať už se jedná o pojištění bytového domu nebo konkrétní domácnosti, může pojišťovna v případě chybějících revizí a kontrol odmítnout uhradit škody nebo uhradí jen jejich část.